W odpowiedzi na wniosek z posiedzenia KRIR >>> w sprawie zmiany zasad przetargów ograniczonych na dzierżawę gruntów rolnych organizowanych przez Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa mających na celu stworzenie mechanizmu preferencji dla młodych rolników posiadających zaświadczenie z Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa o możliwości wydłużenia umowy dzierżawy powyżej 3 lat, Ministerstwo Rolnictwa i Rozwoju Wsi w piśmie z dnia 18 czerwca 2021 informuje co następuje:
"Należy podkreślić, że zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (Dz. U. z 2020 r. poz. 2243), Skarb Państwa powierzył KOWR wykonywanie prawa własności i innych praw rzeczowych na jego rzecz w stosunku do mienia, o którym mowa w art. 1 i 2 tej ustawy. Zgodnie zaś z art. 5 ust. 2 ww. ustawy, KOWR, obejmując we władanie powierzone składniki mienia Skarbu Państwa, wykonuje we własnym imieniu prawa i obowiązki z nimi związane w stosunku do osób trzecich, jak również we własnym imieniu wykonuje związane z tymi składnikami obowiązki publicznoprawne. Podmiotem uprawnionym do reprezentowania Skarbu Państwa w zakresie mienia wchodzącego w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa (zwanego dalej „ZWRSP”), jest zatem KOWR. To KOWR decyduje czy przeznaczyć do rozdysponowania daną nieruchomość, a jeżeli tak, to w jakiej formie (np. w drodze jej sprzedaży, dzierżawy, czy też nieodpłatnego przekazania).
Wydzierżawianie nieruchomości ZWRSP następuje w drodze przetargów, przede wszystkim ograniczonych wyłącznie do rolników indywidualnych w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. z 2020 r. poz. 1655, z późn. zm.), zamierzających powiększyć swoje gospodarstwa rodzinne, jeżeli mają oni miejsce zamieszkania w gminie, w której położona jest nieruchomość wystawiana do przetargu lub w gminie graniczącej z tą gminą. W obecnym stanie prawnym, na mocy art. 29 ust. 3bb pkt 1 ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa w przetargach ograniczonych oprócz rolników indywidualnych mogą uczestniczyć również osoby, które nie spełniają wymogu dotyczącego 5-letniego okresu osobistego prowadzenia gospodarstwa rolnego, określonego w przepisach o kształtowaniu ustroju rolnego, w przypadku gdy osoba ta:
a) w dniu ogłoszenia wykazu, o którym mowa w art. 28 ust. 1 ustawy z 19 października 1991 r., na stronie podmiotowej Biuletynu Informacji Publicznej KOWR ma nie więcej niż 40 lat lub
b) realizuje warunki określone w decyzji o przyznaniu pomocy, o której mowa w art. 3 ust. 1 pkt 6 lit. a ustawy z dnia 20 lutego 2015 r. o wspieraniu rozwoju obszarów wiejskich z udziałem środków Europejskiego Funduszu Rolnego na rzecz Rozwoju Obszarów Wiejskich w ramach Programu Rozwoju Obszarów Wiejskich na lata 2014-2020 (Dz. U. z 2021 r. poz. 182).
Z pewnością jest to wyraźna preferencja ustawodawcy, skierowana właśnie do „młodych rolników”, gdyż jest to wymóg, który jest najtrudniejszy do spełnienia przez młodych rolników. Możliwość spełnienia pozostałych warunków wymaganych dla rolnika indywidualnego nie jest w zasadzie uzależniona od wieku rolnika. Należy również pamiętać, że zgodnie z art. 29 ust. 3b pkt 2 ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, KOWR może zastrzec, że w przetargu na dzierżawę nieruchomości ZWRSP mogą uczestniczyć osoby posiadające kwalifikacje rolnicze określone w przepisach o kształtowaniu ustroju rolnego, zamierzające utworzyć gospodarstwo rodzinne w rozumieniu tych przepisów.
KOWR przygotowując nieruchomość rolną do wydzierżawienia i dokonując przeglądu gruntów i obiektów budowlanych bierze pod uwagę przede wszystkim utworzenie takich jednostek gospodarczych, których wielkość, rozłóg oraz stan obiektów budowlanych, umożliwią dzierżawcy prowadzenie racjonalnej działalności gospodarczej albo będą przeznaczone na powiększenie gospodarstw rodzinnych. Konfigurując przedmiot przetargu KOWR dąży do tego, aby nieruchomość rolna przeznaczona do wydzierżawienia w drodze przetargu ograniczonego do rolników indywidualnych, stanowiła zwarty rozłóg. Zatem, przygotowanie nieruchomości do dzierżawy odbywa się na podstawie stosownej dokumentacji geodezyjno-prawnej i ustaleń z dokonanej lustracji nieruchomości. Sprawdzeniu podlega zgodność danych w ewidencji gruntów i budynków ze stanem faktycznym znajdującym się na gruncie, w tym m.in. w zakresie wykorzystania użytków i nieużytków, a w uzasadnionych sytuacjach ustaleniu podlega przebieg granic działek. Co do zasady, dzierżawę części działek ewidencyjnych traktuje się jako sytuację wyjątkową i rozwiązanie tymczasowe do czasu przeprowadzenia faktycznego podziału przez uprawnione osoby i może dotyczyć to umów krótkoterminowych do dwóch lat zawieranych na czas przygotowania nieruchomości do docelowego rozdysponowania.
Umowy dzierżawy zawierane są na czas oznaczony. Długość okresu dzierżawy zależy od charakteru i przeznaczenia nieruchomości (tj. czy jest to nieruchomość rolna zabudowana, niezabudowana, pod budowę i eksploatację elektrowni wiatrowych, wydobycie kruszyw itp.), oraz od możliwości udziału dzierżawcy w programach finansowanych albo współfinansowanych ze środków pomocowych. Okres dzierżawy nieruchomości rolnych, co do zasady, powinien wynosić 10 lat (do terminu tego należy doliczyć okres uwzględniający terminy agrotechniczne), chyba że z cech nieruchomości (tj. z położenia, kierunku zmian planistycznych, występowania złóż itp.), wynika potencjalnie nierolny jej charakter; w takim przypadku okres dzierżawy jest odpowiednio krótszy.
Nieruchomości położone w całości na obszarach przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne lub oznaczonych w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy jako tereny nierolne, w tym zgłoszone do Krajowego Zasobu Nieruchomości, lub znajdujące się w specjalnych strefach ekonomicznych, mogą być wydzierżawiane jedynie w drodze przetargów nieograniczonych licytacyjnych na okres nie dłuższy niż 3 lata, przy uwzględnieniu terminów agrotechnicznych. Nieruchomości o charakterze mieszanym, gdzie część powierzchni nieruchomości znajduje się w granicach administracyjnych
miasta lub jest przeznaczona w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego gminy na cele nierolne (lub oznaczona w studium jako teren nierolny), w tym zgłoszone do Krajowego Zasobu Nieruchomości, lub też znajdują się w specjalnej strefie ekonomicznej, a pozostała jej część stanowiąca użytki rolne, zgodnie z zapisami planu (lub studium), jest przeznaczona do produkcji rolnej (lub nie jest objęta zapisami planu lub studium), a także przy założeniu że nie ma możliwości odrębnego zagospodarowania części nierolnej – można wydzierżawić w drodze przetargów ograniczonych m.in. do rolników indywidualnych, co do zasady, jedynie w drodze licytacji na okres
nie dłuższy niż do 3 lat. Zatem, dzierżawa nieruchomości o charakterze mieszanym na okres do 3 lat, mając na uwadze wewnętrzne zasady i uregulowania stosowane przez KOWR w tym zakresie, z merytorycznego punktu widzenia jest uzasadniona. W przypadku rozwiązania kwestii przeznaczenia nieruchomości (tj. rolnego bądź nierolnego), m.in. możliwości odrębnego zagospodarowania części nierolnej, wydzierżawienie nieruchomości rolnej może nastąpić na okres dłuższy.
W odniesieniu do wydzierżawiania nieruchomości rolnych, jak zostało to już podkreślone powyżej, umowy dzierżawy co do zasady zawierane są przez KOWR na okres 10 lat (z dodatkowym okresem uwzględniającym terminy agrotechniczne). Nie wszystkie jednak nieruchomości rolne mogą być pierwotnie wydzierżawione na ww. okres i z różnych przyczyn istnieje konieczność ich wydzierżawienia na okres krótszy, np. do 3 lat. Z informacji przekazanych przez KOWR wynika, że krótszy okres dzierżawy najczęściej ma miejsce m.in. w przypadkach, w których nieruchomość
wymaga:
- przygotowania do sprzedaży poprzez m.in. uregulowanie stanu prawnego, przeprowadzenie czynności związanych z uzyskaniem stosownych oświadczeń, zaświadczeń, zgód i pełnomocnictw,
- zakończenia trwającego sporu sądowego z byłym dzierżawcą dotyczącego roszczeń o prawo do dzierżawy nieruchomości,
- zakończenia postępowania sądowego z powodu roszczeń byłych właścicieli czy też ich spadkobierców,
- przeprowadzenia podziałów geodezyjnych większych obszarowo działek w celu wydzierżawienia mniejszych obszarowo działek na rzecz większej liczby rolników indywidualnych,
- przeprowadzenia planowanego przez starostę wszczęcia postepowania scaleniowo-wymiennego,
- przeprowadzenia restrukturyzacji z uwagi na znaczny jej obszar i przygotowania do rozdysponowania z uwagi na odebranie jej od dotychczasowego użytkownika (dzierżawcy lub bezumownego użytkownika), przed sezonem agrotechnicznym.
Dodatkowo krótszy okres dzierżawy ma miejsce w odniesieniu do nieruchomości wytypowanych do rozdysponowania z przeznaczeniem pod budowę farm fotowoltaicznych, czy też objętych wykazem gruntów mogących zostać przeznaczonych na potrzeby Centralnego Portu Komunikacyjnego (zgodnie z sugestią CPK umowy dzierżawy obejmujące takie nieruchomości powinny być zawierane na okres nie dłuższy niż do końca zbiorów 2023 r.). Mając więc na uwadze konieczność zachowania ciągłości rolniczego użytkowania gruntów ZWRSP i utrzymania ich w dobrej kulturze, krótkookresowa dzierżawa jest tymczasową formą zagospodarowania nieruchomości do czasu ustania przeszkód pozwalających na jej trwałe (w drodze sprzedaży, nieodpłatnego przekazania na własność lub doposażenie uprawnionym podmiotom), bądź nietrwałe rozdysponowanie (w drodze dzierżawy na rzecz rolników indywidualnych na dłuższy okres).
Z informacji otrzymanych z KOWR wynika, że w okresie od dnia 30 kwietnia 2016 r. (tj. od dnia wejścia w życie ustawy z dnia 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw, Dz. U. z 2018 r. poz. 869, z późn. zm.), do dnia 31 marca 2021 r. organizowane były przetargi ograniczone do rolników indywidualnych na dzierżawę nieruchomości na okres do 3 lat (tj. na okres kilku miesięcy, na jeden sezon wegetacyjny, na 1 rok, 2 i 3 lata). Były to przetargi na dzierżawę zarówno nieruchomości rolnych, jak i nieruchomości o charakterze mieszanym. Z danych tych wynika jednak, że w analizowanym okresie zawarto 1567 umów, z czego ponad 878 umów (tj. ponad 56%), zawartych zostało z kontrahentami, którzy z uwagi na wiek zaliczani są do kategorii „młody rolnik”
(osoby te w momencie publikacji wykazu o przeznaczeniu danej nieruchomości do dzierżawy nie ukończyły 41 lat). Zaznaczyć przy tym należy, że w okresie od dnia 1 maja 2016 r. do dnia 31 marca 2021 r. zostało podpisanych łącznie 25092 umów dzierżawy nieruchomości ZWRSP. Z zestawienia powyższych danych wynika, że liczba umów zawartych na okres do 3 lat stanowi jedynie nieco ponad 6% ogólnej liczby zawartych umów dzierżawy we wspomnianym okresie. Umowy dzierżawy, co podkreślono powyżej, są co do zasady zawierane przez KOWR na okres 10 lat (z dodatkowym okresem uwzględniającym terminy agrotechniczne). Nie jest zatem uzasadnione stwierdzenie zawarte w piśmie Pana Prezesa, że „obecnie okres organizowanych przetargów na dzierżawę nieruchomości rolnych przez KOWR wynosi 3 lata”. Informacje przekazane przez KOWR nie potwierdzają, że 3-letni okres dzierżawy dla nieruchomości rolnych jest stosowany obligatoryjnie. Krótszy okres dzierżawy niewątpliwie wymuszają wskazane powyżej okoliczności. Większość umów zawieranych na krótki czas zawiera zapis o możliwości ich dalszego przedłużenia. Z informacji uzyskanych z KOWR wynika, że część umów zawartych w analizowanym okresie wygasła po upływie czasu na jaki była zawarta, natomiast większość z tych umów, po ustaniu przeszkód uniemożliwiających pierwotnie ich zawarcie na okresy dłuższe, zostało przedłużonych.
Niewątpliwie, rolnicy indywidualni (ale również tzw. „młodzi rolnicy”), zamierzający uczestniczyć w przetargach ograniczonych na dzierżawę nieruchomości na okres do 3 lat, powinni liczyć się z sytuacją, że umowy takie z różnych przyczyn nie będą mogły być przedłużone. KOWR nie ma bowiem możliwości weryfikacji, czy „młody rolnik” biorący udział w przetargu zamierza zostać beneficjentem programu finansowego przez ARiMR, a tym samym czy mógł, czy też nie mógł spełnić wymogów podstawowych zawartych w umowach o dofinansowanie. Należy zauważyć, że umowy dzierżawy, niezależnie od okresu na jaki zostają zawarte, poddawane są analizie w zakresie składanych przez dzierżawców wniosków o przedłużenie okresu dzierżawy. Jeżeli nie ma przeszkód natury formalno-prawnej oraz przeszkód ze strony dzierżawcy m.in. w zakresie wywiązywania się z obowiązków wynikających z umowy, w większości przypadków umowy te są przedłużane, szczególnie w sytuacjach gdy dzierżawca motywuje wniosek zamiarem udziału w programach pomocowych.
Dziękując Panu Prezesowi za przekazane uwagi i propozycje pragnę podkreślić, że wszystkie postulaty, które są kierowane do Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi, są szczegółowo analizowane i poddawane ocenie m.in. pod kątem zgodności z celami polityki rolnej realizowanej przez rząd. Szczególną wagę Minister Rolnictwa i Rozwoju Wsi przywiązuje zaś do wypracowania rozwiązań, które ułatwiają dokonywanie zmiany pokoleniowej w polskim rolnictwie, tak aby mogło ono sprostać międzynarodowej konkurencji oraz stanowić bazę do zaopatrzenia ludności w zdrową i wysokiej jakości żywność. Wszystkie te postulaty są brane pod uwagę, rozważana jest ich zasadność oraz zostają one poddawane szerokim konsultacjom z innymi zainteresowanymi organizacjami społeczno-zawodowymi rolników przy dokonywaniu zmian w przepisach obowiązującego prawa."
