Poniżej zamieszczamy materiał informacyjny dla rolników zainteresowanych dzierżawą gruntów rolnych pod siłownie wiatrowe odnoszący się do niektórych zapisów artykułów umów dzierżawnych i wynikających z ich brzmienia konsekwencji dla strony wydzierżawiającej. Niniejsza informacja została przygotowana m.in. na podstawie opinii prawnej projektu umowy, jaka proponowana jest rolnikom przez jednego z inwestorów działających na południu naszego kraju.

Komentarz do zapisów dotyczących przedmiotu umowy

„(…) w celu przeprowadzenia pomiarów siły, kierunku i częstotliwości wiatru umożliwiających ostateczne ustalenie liczby siłowni wiatrowych możliwych do posadowienia na nieruchomości i ewentualnych gruntach sąsiednich Wydzierżawiający (tj. rolnik) wyraża niniejszym zgodę na wybudowanie przez Dzierżawcę w dowolnie wybranym przez Dzierżawcę miejscu na nieruchomości masztu pomiaru siły wiatru o wysokości do 100 m (…)”

„Wydzierżawiający wyraża dodatkowo swoją wyraźną i nieodwołalną przez okres obowiązywania Umowy zgodę na posadowienie przez Dzierżawcę siłowni wiatrowych w dowolnym miejscu na dzierżawionej powierzchni oraz masztu pomiarowego (…) w dowolnym miejscu na nieruchomości.”

Zapisy takie przyznają dzierżawcy pełną swobodę w umiejscowieniu masztów praktycznie na całym obszarze nieruchomości, co może znacznie ograniczać możliwość jej gospodarczego wykorzystania. Postanowienie to powinno wyraźnie określać miejsce położenia masztu oraz jego wymiary (umowa podaje tylko jego maksymalną wysokość).

„Dzierżawca przy budowie siłowni oraz dróg dojazdowych zobowiązuje się minimalizować wielkość powierzchni zajmowanych pod ich budowę. Grunty nieruchomości nie zajęte pod budowę siłowni i dróg dojazdowych Wydzierżawiający może wykorzystywać na cele rolnicze. Przez cały okres trwania Umowy Wydzierżawiający będzie jedynym podmiotem uprawnionym do złożenia wniosku o przyznanie wszelkiego rodzaju dopłat do gruntów rolnych wykorzystywanych na cele rolnicze. (…)”

Artykuł ten, w kontekście poprzedniego zapisu, ma znaczenie jedynie czysto formalne, skoro dzierżawca ma pełną swobodę w decydowaniu o dokładnej lokalizacji siłowni wiatrowych oraz dróg dojazdowych. To natomiast w sposób poważny może utrudniać praktyczne wykorzystywanie pozostałej, niezagospodarowanej pod instalacje, części nieruchomości.

Zapisy umowy stanowiące wyraz zgody rolnika na zabudowę wydzierżawianego gruntu

„Zgoda na posadowienie przez Dzierżawcę siłowni wiatrowych zostaje udzielona przez Wydzierżawiającego w celu uzyskania przez Dzierżawcę wszelkich możliwych pozwoleń administracyjno-prawnych oraz uchwał/decyzji umożliwiających budowę i eksploatację siłowni wiatrowych wraz z drogami dojazdowymi”

Należy zwrócić uwagę, że jedną z podstawowych zasad prawa budowlanego jest fakt, iż wszelkie roboty budowlane można rozpocząć wyłącznie na podstawie ostatecznej decyzji administracyjnej o pozwoleniu na budowę. Pozwolenie na budowę to decyzja administracyjna, zezwalająca na rozpoczęcie i prowadzenie budowy lub wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu budowlanego. Zgodnie z Kodeksem Postępowania Administracyjnego decyzja nie podlega wykonaniu przed upływem terminu do wniesienia odwołania od jej treści (wyjątkiem są tutaj decyzje podlegające natychmiastowemu wykonaniu oraz zgodne z żądaniem wszystkich stron).

Wykonywanie prac przygotowawczych należy traktować jako rozpoczęcie budowy. Do prac przygotowawczych zaliczamy:

Istotną sprawą jest ponadto kwestia obszaru oddziaływania obiektu budowlanego. Obszar ten określa się na podstawie przepisów zawierających regulacje odnoszące się do odległości obiektów i urządzeń budowlanych od innych obiektów i granic nieruchomości.
W postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę przysługuje przymiot stron. Stronami w takim postępowaniu są wyłącznie inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy (dzierżawcy) nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu. Może zatem zaistnieć sytuacja (i to wcale nie rzadko), że jedyną stroną w postępowaniu jest inwestor - gdy obszar oddziaływania obiektu nie obejmuje innych nieruchomości.

Kwestia czynszu i wynagrodzenia wydzierżawiającego nieruchomość

„W wypadku technicznej konieczności powiększenia rozmiarów dzierżawionej powierzchni powyżej 750 m², czynsz dzierżawny ulegnie podwyższeniu o 10 (słownie: dziesięć) PLN za każdy dodatkowy metr kwadratowy”

W założeniu więc przewidziane jest przekroczenie ustalonej powierzchni na jedną siłownię, pomimo, że w punkcie dotyczącym przedmiotu samej umowy określono, że „(…) łączną  powierzchnia zajmowana przez jedną siłownię wynosi przeciętnie od 200 m² do 750 m²”. Czemu służy zatem ogólny zapis przytoczony powyżej, skoro kolejny punkt umowy daje możliwości przekroczenia orientacyjnie wyznaczonej powierzchni siłowni?

„Czynsz należy się za okres od dnia rozpoczęcia budowy danej siłowni (tj. od momentu faktycznego rozpoczęcia przez Dzierżawcę robót budowlanych na podstawie prawomocnego pozwolenia na budowę) do dnia wygaśnięcia umowy (w całości lub w odniesieniu do danej siłowni) lub do dnia demontażu danej siłowni (o ile demontaż nastąpił przed wygaśnięciem umowy)”.

„Jeżeli dzierżawca w okresie trzech lat od zawarcia umowy nie rozpoczął budowy co najmniej jednej siłowni wiatrowej, a wydzierżawiający nie przyczynił się do tego poprzez swoje działania lub brak współdziałania z dzierżawcą, czynsz dzierżawny należny będzie poczynając od czwartego roku obowiązywania umowy. W takim wypadku czynsz liczony będzie od ilości siłowni przewidzianych do posadowienia na dzierżawionej powierzchni w „Projekcie koncepcyjnym zagospodarowania terenu”. (przyp. – dokumencie określającym założenia do całości fermy wiatrowej)

Powyższe zapisy odsuwają w czasie obowiązek zapłaty czynszu do czasu rozpoczęcia budowy danej siłowni (nie później jednak niż do upływu 3 lat od daty zawarcia umowy), co oznacza, że wydzierżawiający nieruchomość nie będzie otrzymywał żadnych należności od dzierżawcy przed uzyskaniem przez dzierżawcę pozwolenia na budowę obiektu. Faktycznie więc ustanowienie obowiązku płatności czynszu uzależnione jest jedynie od samego dzierżawcy-inwestora i jego działań w kierunku powstania siłowni, na które wydzierżawiający nieruchomość nie ma żadnego wpływu. Analogiczna sytuacja ma miejsce w przypadku przedwczesnego demontażu siłowni – tym bardziej uniezależnionego od wydzierżawiającego nieruchomość. Jeśli nastąpi to wcześniej niż przed upływem okresu obowiązywania umowy, wówczas rolnik będzie otrzymywał czynsz jedynie do czasu praktycznego funkcjonowania wiatrowni.

„Czynsz dzierżawny płatny jest raz w roku z dołu w terminie do 31 stycznia następnego roku (…)”.

Przyjęta powyższym zapisem zasada rozliczania z dołu sprawia, że w przypadku nie rozpoczęcia budowy siłowni przed upływem 3 lat od daty podpisania umowy dzierżawy, rolnik pierwsze zyski otrzyma dopiero po 4 latach.

Przykład: Rolnik podpisał umowę dzierżawy gruntu pod siłownie wiatrowe w styczniu 2009 roku na okres 30 lat. Inwestor uzyskał pozwolenie na budowę dopiero 1 kwietnia
2012 roku, zatem pierwsze wpływy z czynszu rolnik otrzyma dopiero w styczniu 2012 roku. Ze względu na wcześniejszą niż została założona w projekcie amortyzację inwestycji, siłownie wiatrowe zostały zdemontowane w sierpniu 2036 roku. Reasumując:

zakładany okres obowiązywania umowy:                           30 lat   (01.2009 – 01.2039)

faktyczny okres, za który inwestor wypłaca czynsz:            25 lat   (2012 – 2036)

Należy również wziąć pod uwagę fakt, że czynsz za niepełny rok kalendarzowy naliczany jest zazwyczaj proporcjonalnie (stosowny zapis umowy), a więc zarówno w 2012 roku, jak i 2036 roku rolnik nie otrzyma całkowitej wysokości kwoty ustalonej w umowie.

„Czynsz dzierżawny jest niezmienny przez okres trzech kolejnych pełnych lat kalendarzowych następujących po roku, w którym zawarto umowę. Poczynając od czwartego pełnego roku kalendarzowego obowiązywania umowy, czynsz dzierżawny podlegać będzie z dniem 1 stycznia każdego roku waloryzacji o ogłaszany przez Prezesa GUS średnioroczny wskaźnik wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w roku poprzednim. Taka zmiana czynszu nie stanowi zmiany umowy i nie wymaga sporządzenia aneksu. Dzierżawca pisemnie poinformuje wydzierżawiającego o wskaźniku inflacji i o nowym czynszu”

Niniejszy zapis zamraża wysokość czynszu na okres 3 lat, dopiero po tym okresie ma on podlegać waloryzacji. Powoduje to, iż nawet w przypadku wcześniejszego rozpoczęcia prac budowlanych siłowni wiatrowych czynsz nie będzie ulegał zmianie in plus.

„(…) z tytułu wybudowania, eksploatacji przez okres do 2 lat oraz demontażu masztu pomiarowego wydzierżawiający otrzyma dodatkowe jednorazowe wynagrodzenie w wysokości … PLN + ewentualny podatek VAT. Wynagrodzenie to jest płatne w terminie 90 dni od zakończenia budowy masztu”.

Punkt odnoszący się do wysokości opłaty związanej z masztem pomiarowym nie obliguje dzierżawcy do żadnych dodatkowych opłat w przypadku, gdy maszt nie zostanie zdemontowany po 2-letnim okresie jego eksploatacji.

Określone umową prawa, obowiązki i odpowiedzialność stron

„Dzierżawca naprawi wszelkie szkody wyrządzone na nieruchomości przez siebie i osoby za które odpowiada/którymi się posługuje, przy czym od wyboru dzierżawcy należy forma naprawienia szkody (odszkodowanie pieniężne lub przywrócenie stanu pierwotnego). Odszkodowanie nie należy się za dzierżawioną powierzchnię, która nie będzie mogła być wykorzystywana przez wydzierżawiającego na cele uprawne, albowiem taki uszczerbek zrekompensowany jest w ramach czynszu dzierżawnego”.

Artykuł pozbawia wydzierżawiającego jakichkolwiek roszczeń o przywrócenie stanu poprzedniego lub wypłacenie rekompensaty pieniężnej w stosunku do wyraźnie oddanej pod dzierżawę powierzchni (tj. faktycznie zajmowanej przez siłownie).

„Wydzierżawiający ponosi pełną odpowiedzialność na zasadzie ryzyka za wszelkie szkody wyrządzone dzierżawcy przez siebie, osoby za które odpowiada i osoby którymi się posługuje. Jeżeli szkody fizyczne nie zostaną  - o ile to w konkretnym przypadku możliwe – niezwłocznie usunięte przez wydzierżawiającego, dzierżawca uprawniony jest do usunięcia ich na koszt wydzierżawiającego”.

Taki zapis wprowadza bardzo surową odpowiedzialność wydzierżawiającego za ewentualne szkody wyrządzone dzierżawcy opartą na tzw. „zasadzie ryzyka”, wychodząc poza ogólnie przyjętą „zasadę winy”.

„W przypadku istnienia możliwości prawnej ustanawiania służebności na rzecz przedsiębiorstw prowadzących działalność analogiczną do dzierżawcy i w analogicznym otoczeniu prawnym, służebność taka na żądanie dzierżawcy może zostać na rzecz dzierżawcy ustanowiona w zakresie i na warunkach finansowych wynikających z umowy. W przypadku ustanowienia i prawomocnego wpisania powyższej służebności do księgi wieczystej, umowa zostanie niezwłocznie rozwiązana przez dzierżawcę  (..)”.

Artykuł wprowadza możliwość natychmiastowego rozwiązania umowy przez dzierżawcę w przypadku ustanowienia na jego rzecz służebności pozwalającej mu na korzystanie z nieruchomości w tym samym zakresie. Konsekwencją praktyczną ustanowienia służebności na rzecz dzierżawcy byłoby zatem dalsze funkcjonowanie siłowni wiatrowych bez obciążeń związanych z użytkowaniem gruntu pod nimi (nie ma umowy – nie ma czynszu).

Zapisy umowy odnoszące się do finansowania inwestycji oraz przeniesienia praw i obowiązków

Z praktycznego punktu widzenia budowa fermy wiatrowej trwa min. 3-4 lata. To powoduje, że w przypadku zainteresowania dzierżawą gruntów pod inwestycje tego typu, warto dobrze sprawdzić wiarygodność podmiotu, który oferuje nam taką możliwość. Niejednokrotnie zdarza się bowiem, że firma podpisująca umowę na dzierżawę nieruchomości nie ma zamiaru uruchomienia inwestycji, a prawa z niej wynikające stały się przedmiotem sprzedaży na rzecz podmiotu trzeciego. W Polsce umowy zawierane są najczęściej z pośrednikami, którzy domyślnie działają w kierunku przekazania dzierżawy i wszystkich praw z nią związanej na rzecz dużych koncernów zagranicznych (Niemcy, Hiszpania, Japonia, Portugalia). Opisany transfer możliwy jest dzięki umieszczeniu w treści zapisu w tej sprawie:

„Dzierżawca uprawniony jest do przeniesienia na podmiot trzeci – bez dodatkowej zgody wydzierżawiającego – całości lub części swoich praw i/lub obowiązków wynikających z umowy. Podejmując taką decyzję dzierżawca zobowiązany jest wybrać podmiot znajdujący w dobrej kondycji finansowej”

oraz

„Wydzierżawiający wyraża niniejszym zgodę na poddzierżawianie i/lub nieodpłatne udostępnianie przez dzierżawcę całości lub części dzierżawionej powierzchni”

Wydzierżawiający nie ma zatem żadnej kontroli nad swobodnym dysponowaniem przez dzierżawcę prawami i obowiązkami wynikającymi z podpisanej umowy.

„Ustanowienie na rzecz podmiotów innych niż dzierżawca praw podobnych do korzystania z nieruchomości wydzierżawiającego (najem, dzierżawa, użyczenie, użytkowanie, służebność) w celu umożliwienia tym podmiotom budowy i/lub eksploatacji siłowni wiatrowych położonych w promieniu 1 000 metrów od granic dzierżawionej powierzchni wymaga uzyskania uprzedniej pisemnej zgody dzierżawcy. W razie ustanowienia takich praw bez zgody dzierżawcy, wydzierżawiający zapłaci dzierżawcy karę umowną w wysokości 10 000 PLN odpowiednio za każdy miesiąc kalendarzowy, w którym istniały takie prawa”

Niniejszy zapis jednoznacznie ogranicza wydzierżawiającego w dysponowaniu swoją nieruchomością na rzecz osób prowadzących działalność w zakresie eksploatacji siłowni wiatrowych położonych w promieniu 1 000 m.

„Wydzierżawiający ustanawia niniejszym na rzecz dzierżawcy (a w przypadku przeniesienia praw i obowiązków wynikających z umowy na podmiot trzeci – na rzecz tego podmiotu) prawo pierwokupu w odniesieniu do sprzedaży jakiejkolwiek części nieruchomości obejmującej całość lub część dzierżawionej powierzchni (…)”.

Zapis wprowadza prawo pierwokupu na rzecz dzierżawcy w przypadku zamiaru sprzedaży jakiejkolwiek części nieruchomości, w tym również tej, która nie została wyraźnie oddana w dzierżawę na podstawie artykułu regulującego dokładny przedmiot umowy. Przy tej okazji należy również zwrócić uwagę, że jeżeli wydzierżawiający wyraża zgodę na ujawnienie prawa dzierżawy oraz prawa pierwokupu w księdze wieczystej wydzierżawianej nieruchomości (może to określać odrębny punkt umowy), prawa te będą skuteczne wobec każdego następnego właściciela w przypadku sprzedaży. To natomiast w istotny sposób wpływa na atrakcyjność gruntu i  potencjalne zainteresowanie chętnych do kupna takiej nieruchomości.

Okres obowiązywania umowy i zasady jej rozwiązania

„Dzierżawca jest uprawniony do wypowiedzenia umowy w całości lub w części jeżeli:

a) po wykonaniu badań gruntów i/lub warunków wietrznych na nieruchomości dzierżawca uzna, że dzierżawiona powierzchnia nie spełnia jego oczekiwań co do możliwości opłacalnej realizacji inwestycji;

b) z przyczyn niezależnych bezpośrednio od dzierżawcy (w szczególności w przypadku nieuzyskania niezbędnych pozwoleń i decyzji) przeprowadzenie całości lub części planowanych prac budowlanych i/lub przyszłe długotrwałe i niezakłócone użytkowanie siłowni wraz z drogami dojazdowymi nie będzie w ocenie dzierżawcy możliwe;

c) realizacja inwestycji z innych względów okaże się niemożliwa lub niecelowa (…);”

Zapisy tego rodzaju dają dużą swobodę dzierżawcy w prawie rozwiązywania umowy, co w powiązaniu z brakiem obowiązku płatności czynszu przez okres 3 pierwszych lat trwania umowy, może oznaczać, że dzierżawca przez cały okres trwania umowy nie zapłaci wydzierżawiającemu żadnych należności czynszowych), pozbawia umowę elementu trwałości, czyniąc jej okres obowiązywania zależnym w całości od woli dzierżawcy. Podobnie sprawa wygląda przy kolejnym warunku umożliwiającym dzierżawcy wypowiedzenie umowy:

„e) okres technicznej używalności urządzeń siłowni wiatrowych (faktyczna całkowita amortyzacja techniczna) upłynie przed końcem okresu, na który zawarto umowę, a dzierżawca nie będzie zainteresowany zastąpieniem zamortyzowanych siłowni nowymi;”

Zatem dzierżawca faktycznie sam reguluje długość obowiązywania umowy. Całkowita amortyzacja techniczna nie jest pojęciem określającym praktyczne zużycie instalacji, dlatego traktować to należy jako zapis, który umożliwia zakończenie działalności siłowni wiatrowych w związku np. z niekorzystnymi zmianami prawnymi, ekonomicznymi itd. powodując uzależnienie czasu użytkowania dzierżawionej nieruchomości od czynników całkowicie niezależnych od wydzierżawiającego.

„Wydzierżawiający jest uprawniony do rozwiązania umowy ze skutkiem natychmiastowym w przypadku 3-miesięcznej zwłoki dzierżawcy w zapłacie czynszu dzierżawnego, pod warunkiem pisemnego uprzedzenia dzierżawcy (…) o zamiarze wypowiedzenia umowy i wyznaczenie mu dodatkowego co najmniej 3-miesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu”.

Artykuł umożliwia 3-miesięczny okres zwłoki w płatności czynszu bez jakichkolwiek konsekwencji prawnych i finansowych. Uprawnienie wydzierżawiającego do natychmiastowego wypowiedzenia umowy wprowadza konieczność wyznaczenia kolejnego 3-miesięcznego terminu do zapłaty tych zaległości, co faktycznie oznacza, że zwłoka w płatności czynszu musi sięgać 6 miesięcy, aby umowa mogła zostać wypowiedziana przez wydzierżawiającego. Dodać należy, że w przykładowo omawianej umowie tego typu nie przewidziano innych powodów, które dają mu prawo zakończenia obowiązywania umowy przed ustalonym czasem.

Egzekucja wynikającego z umowy obowiązku zachowania tajemnicy

„Wydzierżawiający zobowiązuje się nie udostępniać informacji na temat warunków umowy ani tekstu umowy podmiotom prowadzącym taką samą lub podobną działalność do działalności prowadzonej przez dzierżawcę. (…) Wydzierżawiający ponosi odpowiedzialność wobec dzierżawcy w przypadku naruszenia niniejszego obowiązku zachowania tajemnicy przez niego lub osoby, którym udostępnił tekst i/lub warunki umowy. W przypadku takiego naruszenia wydzierżawiający zapłaci karę umowną w wysokości .... PLN za każde naruszenie”.

Obawa konkurencji jest jak najbardziej uzasadniona, natomiast obostrzenie finansowe, zazwyczaj w znacznych kwotach za każdorazowe „przewinienie” wydaje się być nieco przesadnym rozwiązaniem. Mając na uwadze poprzednie artykuły można odnieść generalne wrażenie, że „dzierżawca może wszystko, a wydzierżawiający nic”.

Kwestie podatkowe i zmiany statusu dzierżawionej nieruchomości

Podpisując umowę na dzierżawę gruntów rolnik powinien zwrócić uwagę na zapisy regulujące kwestie podatkowe. Może się bowiem zdarzyć, że w związku z działalnością dzierżawcy wydzierżawiający zostanie zobowiązany do zapłaty podatku od nieruchomości. Dlatego umowa powinna przewidywać taką sytuację przerzucając ewentualne obciążenia na dzierżawcę – np. poprzez podwyższenie czynszu dzierżawnego o kwotę zobowiązania podatkowego. Część dzierżawionych gruntów może zostać również wyłączona z produkcji rolniczej (powierzchnia samych instalacji i dróg dojazdowych do siłowni). Umowa zatem powinna zawierać zapis, który zobliguje dzierżawcę do pokrycia wszelkich kosztów z tym związanych – zarówno jednorazowych jak i opłat rocznych.