Z przedstawionego przez samorząd rolniczy stanu faktycznego wynika, że porusza kwestia dotyczy zbycia części nieruchomości położonych poza liniami rozgraniczającymi teren, który nie nadaje się do prawidłowego wykorzystania na dotychczasowe cele. Zagadnienie to regulowane jest przepisami ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2003 r. Nr 80, poz. 721 z późn. zm.). Zgodnie z przepisem art. 13 ust. 3 ww. ustawy, jeżeli przejęta jest część nieruchomości, a pozostała część nie nadaje się do prawidłowego wykorzystania na dotychczasowe cele, właściwy zarządca drogi jest obowiązany do nabycia, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości, w imieniu i na rzecz Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego tej części nieruchomości.
W świetle powyższego należy jednoznacznie stwierdzić, że
powołany przepis wyraźnie wskazuje, iż kwestie związane z nabywaniem tzw.
„resztówek" nie należą do spraw administracyjnych (chociaż nabywcą
nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa jest organ administracji publicznej),
lecz mają charakter spraw cywilnych. Zatem skoro przedmiotowe roszczenie nie
jest roszczeniem administracyjnym tylko cywilnoprawnym, to w razie sporu jego
dochodzenie może nastąpić jedynie w drodze postępowania cywilnego przed sądem powszechnym.
Powyższe stanowisko zostało potwierdzone także w postanowieniu Naczelnego Sądu
Administracyjnego z dnia 28 października 2005 r., sygn. akt I OW 215/05.
Ponadto można dodać, że wprowadzona w ustawie o szczególnych
zasadach przygotowania i realizacji inwestycji (...) zasada nabywania
pozostałej części nieruchomości na wniosek właściciela lub użytkownika
wieczystego nieruchomości w drodze umów nie jest nowym rozwiązaniem.
Analogiczne rozwiązanie funkcjonuje bowiem od wielu lat w ustawie z dnia 21
sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz.
2603 z późn. zm.).
Jednocześnie należy zaznaczyć, że prace legislacyjne nad ustawą o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji w zakresie dróg publicznych zostały poprzedzone głęboką analizą sytuacji, która wykazała, że nie jest możliwe ujednolicenie wszystkich warunków przesądzających o braku możliwości wykorzystania nieruchomości na dotychczasowe cele. Warunki te bowiem uzależnione są od indywidualnych cech danej nieruchomości. Zatem nie jest możliwe takie ich sparametryzowanie, które pozwoliłoby na ich ujęcie (określenie) w przepisie prawa.
Odnosząc się do poruszonej kwestii związanej z brakiem dostępu nowopowstałych działek do drogi publicznej, należy zauważyć, że w przypadku przejmowania nieruchomości pod budowę dróg publicznych podział nieruchomości zatwierdzany jest decyzją o ustaleniu lokalizacji drogi wydaną przez wojewodę na podstawie przepisów szczególnych, które nie przewidują konieczności zapewnienia dostępu do drogi publicznej. Jednakże w takim przypadku można domagać się, na podstawie prawa cywilnego, od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia służebności drogowej w drodze umowy bądź orzeczenia sądu. Zgodnie bowiem z przepisem art. 145 Kodeksu cywilnego, jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna). Przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości nie mającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić.
