W związku z wejściem w życie rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 14 lipca br. (Dz. U. Nr 165, poz. 985), które znowelizowało rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, Zarząd Krajowej Rady Izb Rolniczych zwrócił się do Ministra Infrastruktury z wnioskiem o wyjaśnienia, czy nowe przepisy nie naruszyły ochrony praw nabytych własności, których zasada wyprowadzona jest z art. 2 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej.
Przedmiotowe rozporządzenie przewiduje inną zasadę wyceny nieruchomości pod drogi, w konsekwencji prowadząc do wypłacania rolnikom kilkakrotnie niższych odszkodowań za wywłaszczenie. Ponadto, rozporządzenie to, nie zawiera przepisów przejściowych dotyczących wyceny nieruchomości przy budowie jednej drogi i tak np. wycena wywłaszczenia gruntów pod budowę drogi S7 na odcinku Olsztynek-Nidzica oparta została o zasady określenia wysokości należnego odszkodowania obowiązujące przed wejściem w życie omawianej nowelizacji rozporządzenia, natomiast dalszy odcinek tej samej drogi S7, między miejscowościami Nidzica-Napierki, objęty został w zakresie ustalenia wysokości odszkodowania nowymi regulacjami, które przewidują kilkakrotnie niższe odszkodowania.
Problem ten sygnalizowany jest na terenie całego kraju, dlatego Zarząd KRIR zwrócił się do Ministra Infrastruktury o odpowiednią zmianę przepisów, która spowodowałaby, że należne odszkodowanie za wywłaszczenie gruntów przy budowie jednej trasy dokonywane byłoby na jednakowych zasadach.
Odpowiadając na pismo Zarządu KRIR, resort infrastruktury wskazał, iż zgodnie z art. 128 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651, z późn. zm.), dalej: ustawa, wywłaszczenie własności nieruchomości, użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego następuje za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczonej odpowiadającym wartości tych praw. Rozwinięcie tej zasady w odniesieniu do wyceny nieruchomości zawarte jest w art. 134 ust. 1 ustawy, w którym jako podstawę ustalenia wysokości odszkodowania ustawodawca wskazał, co do zasady, wartość rynkową nieruchomości. Jedynie w wyjątkowych przypadkach, gdy uwarunkowania rynkowe nie pozwalają na określenie wartości rynkowej nieruchomości, dopuszczalne jest ustalenie wysokości odszkodowania na podstawie wartości odtworzeniowej (art. 135 ust. 1 ustawy).
Stosownie do art. 134 ust. 4 ustawy, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania rzeczoznawca majątkowy powinien określić według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. W pozostałych przypadkach określenie wartości nieruchomości następuje na podstawie aktualnego sposobu użytkowania (art. 134 ust. 3 ustawy).
W świetle art. 134 ust. 3 i ust. 4 ustawy jednym z głównych czynników decydujących o wartości nieruchomości dla celów odszkodowania jest przeznaczenie nieruchomości wynikające z celu wywłaszczenia. W przepisach tych ustawodawca wprowadził do porządku prawnego tzw. zasadę korzyści, wychodząc z założenia, iż odszkodowanie nie może pomijać zwiększenia wartości nieruchomości spowodowanego przeznaczeniem na cel publiczny. Tym samym, jeżeli takie zwiększenie rzeczywiście nastąpi, osoba wywłaszczona powinna otrzymać odszkodowanie, którego podstawę stanowić, będzie nie wartość nieruchomości zgodna z dotychczasowym sposobem użytkowania (art. 134 ust. 3 ustawy), lecz wartość nieruchomości określona dla alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z przeznaczenia tej nieruchomości na cel publiczny (art. 134 ust. 4 ustawy).
Zgodnie z § 36 ust. 1 rozporządzenia wartość rynkową, nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U z 2008 r. Nr 193, poz. 1194, z późn. zm.), dalej: specustawa, określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Cytowany przepis realizuje zatem zasadę wyrażoną w art. 134 ust. 3 ustawy rozwalając rzeczoznawcy majątkowemu określić wartość rynkową nieruchomości zgodnie z dotychczasowym sposobem użytkowania. Dodatkowo, w § 36 ust. 4 rozporządzenia prawodawca wskazał na szczególny przypadek, z punktu widzenia specustawy, gdy przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia będzie tożsame z dotychczasowym przeznaczeniem nieruchomości.
Natomiast dla potrzeb określenia wartości nieruchomości według alternatywnego sposobu użytkowania, o którym mowa w art. 134 ust. 4 ustawy, konieczne jest przyjęcie, iż przedmiotem wyceny będzie nieruchomość przeznaczona pod inwestycję drogową. Znajdzie tutaj odpowiednie zastosowanie sposób wyceny określony w przywołanym juz § 36 ust. 4 rozporządzenia. Zgodnie z brzmieniem ww. przepisu, określenie wartości nieruchomości przeznaczonej pod inwestycję drogową powinno nastąpić na podstawie cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. W przypadku braku takich transakcji określenie wartości nieruchomości powinno nastąpić przy założeniu, iż przeznaczenie nieruchomości wycenianej odpowiada przeznaczeniu nieruchomości przeważającemu wśród gruntów przyległych. W takim przypadku konieczne jest dodatkowo przeprowadzenie przez rzeczoznawcy majątkowego badania rynku nieruchomości, o którym mowa w § 36 ust. 3 rozporządzenia i ewentualne powiększenie określonej wartości nie więcej niż o 50%.
Mając na uwadze powyższe, należy stwierdzić, iż przystępując do sporządzenia operatu szacunkowego określającego wartość nieruchomości dla potrzeb ustalenia wysokości odszkodowania w związku z wywłaszczeniem, podstawowym zadaniem rzeczoznawcy majątkowego jest zbadanie, czy przeznaczenie nieruchomości wycenianej zgodne z celem wywłaszczenia powoduje zwiększenie jej wartości. Od wyniku tego badania zależeć bowiem będzie zastosowanie odpowiedniego sposobu wyceny, wynikającego z przepisów ustawy skonkretyzowanych w § 36 ust. 1 lub ust. 4 rozporządzenia, pozwalającego określić wartość nieruchomości z uwzględnieniem ww. zwiększenia (zasada korzyści). Informacja na temat procesu dochodzenia do wyboru sposobu wyceny, tj. przeprowadzonego badania, powinna znaleźć odzwierciedlenie w treści operatu szacunkowego.
Tym samym teza o obniżeniu wysokości odszkodowań za wywłaszczenie nieruchomości rolnych, w związku z nowym brzmieniem § 36 rozporządzenia, nie znajduje uzasadnienia. Opisana wyżej zasada korzyści nakazuje bowiem określić wartość nieruchomości rolnych z uwzględnieniem wpływu, jaki na jej wartość ma przeznaczenie na cel publiczny. W ocenie resortu infrastruktury tak określona wartość nieruchomości rolnych nie będzie odbiegać od wartości nieruchomości rolnych określonych na podstawie dotychczasowego brzmienia § 36 rozporządzenia.
